Freitag, 17. März 2017

Eins der besten Wohnungsbauprogramme der Welt

An meinem letzten Tag auf den Seychellen wollte mir Robert, mein Driver Guide, noch etwas ganz Wichtiges zeigen.

Sozialer Wohnungsbau auf den Seychellen
Reihenhäuser auf den Seychellen (c) The National
Perséverance Island

Wir fuhren nur wenige Kilometer von Victoria, der Hauptstadt, zur Insel Perseverance. Und was ich dann sah, haute mich fast um! Moderne Häuser in Reih und Glied. Eine neue Mustersiedlung. Voll erschlossen. Befestigte Straßen. Grünanlagen.

Voller Stolz zeigte mir Robert seine Haushälfte, die er demnächst mit seiner Frau beziehen würde. Ein Jahr hatten beide nach dem Home Savings Scheme gespart.

Mir gefiel das alles, was er mir erzählte. So beschäftigte ich mich intensiver mit dem Thema Wohneigentum auf den Seychellen. Ich wollte mehr über das kleinste Land Afrikas wissen. Und das erfuhr ich: Höchstes Pro-Kopf-Einkommen und zweitgrößtes Bruttoinlandsprodukt Afrikas! Eins der besten Sozialsysteme und sozialen Wohnungsbauprogramme der Welt!

Ex-Kashogy-Wohnprojekt

Die linke Regierung startete die Initiative "Wohnsiedlung" im Jahr 2005, um jeder Seychellois-Familie angemessenen Wohnraum zu bieten. 2.000 erschwingliche Häuser waren der Plan. Während 1.000 Einheiten fertig wurden, musste das Projekt während der Finanzkrise vorübergehend gestoppt werden.

Ile Perseverance I und II Condominium Project

Wegen der sehr hohen Nachfrage wurde im Jahre 2012 das größte soziale Wohnungsprojekt beschlossen. In zwei Etappen entstehen bis zum Jahr 2020 bis zu 2.000 Häuser. Künftig leben 10.000 Bewohner auf der künstlichen Insel Perséverance Island. Das ganze Projekt kostet rund 82 Millionen Dollar, ein Haus zwischen $ 74.000 und $ 111.000.

Das Projekt wird durch eine Public Private Partnership (PPP) zwischen der Regierung und der Green Island Construction Company (GICC) umgesetzt. Die Seychellen-Handelsbank finanziert es. Die Regierung stellt den Bauherren Land zu einem symbolischen Preis von nur einer Seychelles Rupee zur Verfügung.

Verdopplung der Bevölkerungszahl 

Von 1960 bis jetzt verdoppelte sich die Bevölkerungszahl. Die Nachfrage nach Wohnraum ist nun so hoch, dass die Seychellen Regierung bis zu 900 Hektar Land in Zukunft erschließen müsste. Schon heute wohnen 27.000 Einwohner rund um die Hauptstadt Victoria. Siehe auch Landgewinnung auf den Seychellen

Grundlegende Änderung des Wohnstandards und Lebensstils

Gestern war es das Leben in der Großfamilie. Heute strebt eine junge Familie nach einem Einfamilienhaus mit eigenem Grundstück. Wohnstandard und Lebensstil haben sich grundlegend geändert.

Seychellois sind sehr bestrebt, ihre soziale Position zu verbessern. Besitztümer, vor allem Land und Wohneigentum, sind wichtige Indikatoren für Status und Prestige. Feine Kleidung, Autos, Schmuck und Uhren werden ähnlich angesehen.

Niedrige Arbeitslosigkeit und eine hohe Erwerbsbeteiligung (70% im Jahr 2015) schaffen finanzielle Sicherheit. Die Arbeitslosigkeit, die bis Ende 2013 nur ein Prozent betrug, stieg Ende 2015 auf 4,2 Prozent. Als Land mit dem zweithöchsten Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in Afrika (US $ 15.592 im Jahr 2014) nach Äquatorialguinea werden die Seychellen als eines von neun Ländern des oberen mittleren Einkommens eingestuft.

Nur 1,1 Prozent der Bevölkerung gelten als arm ($ 1,90/Tag). Jede Familie ist sozial abgesichert. Es werden meist nicht mehr als 2 Kinder pro Familie geboren.

Die Durchschnittseinkommen liegen noch über denen von Ungarn und Kroatien. Dreimal höher als in Thailand. Lesen Sie mehr zum Sozialsystem auf den Seychellen

Perseverance Housing Development
Mietwohnungen auf den Seychellen, (c) The National, Glenn Pilay, Seychelles News Agency
Und woher kommt das Geld?

Der Abu Dhabi Fund for Development (ADFD) hat seit 1979 rund $ 58,5 Millionen für die Entwicklung im Wohnungswesen, in Energie, Kommunikation und Verkehr beigetragen.

Mit über $ 12 Millionen ist die International Bank for Reconstruction and Development (IBRD of the World Bank) in den Wohnungsbau involviert.

Die Seychellen erhielten $ 6,5 Millionen von der Arabischen Bank für wirtschaftliche Entwicklung (BADEA) und vom OPEC Fund for International Development (OFID).

Neueste Projekte des ADFD auf den Seychellen sind das Tamaka-Projekt mit 72 Wohneinheiten und das Barbaron-Projekt mit 84 Wohneinheiten inklusive Kläranlage.

Auch die Regierungen von China und Katar förderten den Bau von 32 Einheiten in Corgate Estate und 40 Einheiten in St. Louis. Zudem beteiligt sich Indien mit staatlichen Zuschüssen.

Neue Wohnungs- und Finanzpolitik in 2012

Im Jahr 2012 verabschiedeten die Seychellen eine neue Wohnungs- und Finanzpolitik zur Finanzierung im Wohnungssektor. Sie gründeten die Seychellen Housing Finance Company. Diese gibt Menschen mit geringem Einkommen Darlehen mit sehr niedrigen Zinssätzen. Die Kreditzinsen der Banken liegen übrigens über 12 %.

Das Financial Services Authority Act, 2013 führte zur Gründung der Financial Services Authority, einer Regulierungsbehörde für Nicht-Bank-Finanzdienstleistungen. Die Regierung der Seychellen erhielt dazu die technische Unterstützung von der Weltbank.

Großen Anteil hatte Dr. Peter Larose, 62, Berater des Finanzministeriums zwischen 2000 und 2001, General Manager der Zentralbank der Seychellen zwischen 2001 bis 2005 und Executive Director of the Africa Group 1 of the World Bank von 2008 bis 2016. Seit Oktober 2016 ist er wieder Finanzminister der Seychellen und dürfte noch für viele Überraschungen sorgen.

Doppelhäuser auf den Seychellen
Doppelhäuser auf den Seychellen, Patrick Joubert, CC-BY
Home Loan

Die Seychellen Regierung hat außerdem zwei staatliche Institutionen zur Finanzierung und Verwaltung des Wohneigentums geschaffen.

Die Housing Finance Company Limited (HFC) ist der Finanzierer. Ihre sechs verschiedenen Modelle dienen der Finanzierung von Wohnungsbau, Hauskauf und Renovierungen.

Die Property Management Corporation (PMC) entwickelt, überwacht, verwaltet und hält den sozialen Wohnungsbestand der Regierung instand.

In den vergangenen zehn Jahren hat die HFC über 8.200 Kredite mit einer Summe von US $ 55,32 Millionen genehmigt.

Ein Home Loan der HFC steht Seychellois mit einem Einkommen bis US $ 1.886 pro Monat zur Verfügung. Es gibt zwar kein Mindesteinkommen, aber weniger als US $ 452 pro Monat werden nicht akzeptiert. Die Abtretung einer Lebensversicherung ist obligatorisch. Die maximale Darlehenslaufzeit beträgt 23 Jahre.

Home Savings Scheme der Seychellen (HSS)

Die HFC hat 2006 ein Home Savings Scheme (HSS) eingeführt. Es ermöglicht Seychellois eine Ansparung von 7,5 Prozent der Baukosten ab 2015 (davor 10 %). Etwa 3.500 Seychellois-Familien nehmen zur Zeit daran teil.

Die Preise für Neubauten liegen zwischen US $ 679.24 und US $ 754.71 pro m². Es werden mindestens 100 m² Wohnfläche neu gebaut.

Die seychellischen Familien sparten in den letzten fünf Jahren $ 7,4 Millionen an. Rund Tausend schlossen ihre 12-Monats-Ansparung bereits ab. Sie sind nun berechtigt, ein staatliches Grundstück zu erwerben und mit dem geförderten Wohnungsbau zu beginnen.

Punktesystem ab April 2017

Im April wird vom Seychellen-Ministerium für Habitat, Infrastruktur und Landverkehr ein neues Punktesystem eingeführt. So soll die hohe Nachfrage nach Land und Häusern besser bewältigt werden.

Der neue umfassende Land- und Wohnungsplan beinhaltet, dass Land mit einem 30-jährigen Pachtvertrag vergeben wird. Ein Pächter hat 5 Jahre Zeit, um sein Haus zu bauen. Schafft er es nicht, wird der Pachtvertrag rückabgewickelt. Die Regierung verteilt das Land dann neu. So soll Bodenspekulation verhindert werden.

Bauherren mit einem Nettoeinkommen von weniger als $ 743 im Monat werden 23 Prozent der Baukosten erlassen. Bauherren, die mehr als $ 1.486 im Monat verdienen, erhalten keinen Rabatt.

Dieses System wird auch für die Rückzahlungsraten verwendet. 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens werden als Monatsraten angesetzt. Bei Banken wären es bei vergleichbaren Summen 35 bis 40 Prozent.

Budget für den sozialen Wohnungsbau

2016 betrug das Budget für den sozialen Wohnungsbau $ 31,5 Millionen. Bei 93.000 Einwohnern entspricht dies 339 Dollar pro Kopf. Zum Vergleich: Die BRD zahlt jährlich 1518,2 Millionen Euro Wohnraumförderung an die Länder, 19 € pro Kopf!

Über $ 68 Millionen investierte die Seychellen Regierung bisher in den Bau von Häusern, Straßen, Schulen, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und eine Brücke.

Die Regierung baut 300 bis 500 Wohneinheiten pro Jahr. Derzeit sind über 6.500 Wohnungsanträge offen.

 Auch in den Außenbezirken Bel Ombre, Mont Fleuri, Barbarons, Beau Vallon, Mont Buxton und Takamaka sowie auf Praslin entstehen geförderte Wohnungen.

Dazu kommt ein "Self Build"-Projekt mit 70 Grundstücken in Anse Des Genets an der Ostküste.

Der Pensionskasse wurde ein Grundstück zum Bau von Mietwohnungen überlassen.

Zugang für Ausländer

Das Land wurde ausländischen Investitionen geöffnet. Eigentums- und Aufenthaltsrechte an ausländische Eigentümer und ihre Familien werden innerhalb von 33 Tagen angeboten.

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